Wer einen Aufzug betreibt, muss nicht nur an Technik, Wartung und Sicherheit denken – sondern auch an die Abrechnung. Denn spätestens bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung stellt sich die Frage: Wie verteilen sich die Aufzugskosten fair auf alle Beteiligten? Die gesetzliche Regelung ist dabei nur ein Teil der Antwort – denn viele Verteilungen hängen direkt vom Mietvertrag oder der Teilungserklärung ab.
In diesem Beitrag lesen Sie, welche Betriebskosten auf Mieter oder Eigentümer umgelegt werden dürfen, welche Verteilerschlüssel zulässig sind und wann Ausnahmen greifen. Als erfahrener Dienstleister im Bereich Aufzugbau und -service gibt Ihnen GüDe Aufzugtechnik zudem einen Einblick, wie eine wirtschaftlich durchdachte Nutzung gelingt: mit klar geregelten Verträgen und nachvollziehbarer Abrechnung.
Welche Aufzugskosten dürfen umgelegt werden?
Nach der Betriebskostenverordnung (vor allem § 2 Nr. 7 BetrKV) lassen sich nur bestimmte Aufzugskosten an Mieter weitergeben. Darunter fallen vor allem fortlaufende Ausgaben, die durch den laufenden Betrieb entstehen:
- Betriebsstrom: Stromkosten für den Antrieb des Aufzugs und für die Beleuchtung im Schacht.
- Wartung und Pflege: Regelmäßige Kontrollen zur Sicherstellung der Betriebsbereitschaft, das Schmieren mechanischer Teile oder das Reinigen der Zugänge.
- Notrufbereitschaft: Kosten für die ständige Erreichbarkeit eines Servicedienstes, um bei einem Störfall rasch zu reagieren.
- Prüfungen: Verpflichtende Überprüfungen durch eine Fachstelle (z. B. TÜV), damit der Aufzug sicher bleibt.
Ebenfalls denkbar sind Ausgaben für die äußere Reinigung des Fahrkorbs, sofern sie klar abgegrenzt sind. Wichtig ist allerdings die Unterscheidung zwischen umlagefähigen Betriebskosten und typischen Instandhaltungsmaßnahmen: Reparaturen oder das Ersetzen defekter Teile zählen zu den Aufgaben des Vermieters und dürfen in der Regel nicht an Mieter weitergegeben werden.
Tipp: Achten Sie auf einen transparenten Wartungsvertrag, in dem der Anteil an echten Reparaturen und austauschpflichtigen Teilen getrennt aufgeführt ist. So vermeiden Sie Unklarheiten in der Nebenkostenabrechnung.
Verteilungsschlüssel: Nach welchem Prinzip werden die Aufzugskosten aufgeteilt?
Das Gesetz regelt, dass die Kosten nach der Wohnfläche verteilt werden (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Das heißt, wer mehr Quadratmeter bewohnt, trägt einen entsprechend größeren Teil der Aufzugskosten. Daneben existieren jedoch weitere Möglichkeiten, die im Mietvertrag festgelegt sein können.
Typische Varianten für die Umlage:
- Wohnfläche: Standardmethode, wenn nichts anderes geregelt ist.
- Wohneinheiten: Jede Einheit zahlt denselben Anteil, unabhängig von Größe oder Personenzahl.
- Personenzahl: Kosten verteilen sich nach den Personen, die in einer Wohnung gemeldet sind.
Unabhängig vom gewählten Schlüssel muss er im Mietvertrag sauber vereinbart sein, damit es keine Unklarheiten bei der Nebenkostenabrechnung des Aufzugs gibt. Ein Beispiel dafür wäre eine ausdrückliche Klausel: „Die Aufzugskosten werden nach Wohneinheiten verteilt.“ Ist eine solche Formulierung nicht vorhanden, greift die gesetzliche Vorgabe – also in der Regel berechnen sich die Aufzugskosten pro Quadratmeter Wohnfläche.
Hinweis: Wenn Sie darüber nachdenken, einen anderen Schlüssel zu wählen, sollten alle Beteiligten dem zustimmen. Das gilt vor allem, wenn einige Mieter den Aufzug kaum nutzen oder ihn wegen baulicher Gegebenheiten gar nicht erreichen können. In solchen Fällen kann eine abweichende Regelung sinnvoll sein.
Besonderheiten in der Praxis – Was gilt für Erdgeschossmieter oder Teilnutzung?
Erdgeschossmieter stehen oft vor der Frage, warum sie bei den Aufzugskosten mitzahlen sollen, obwohl sie den Aufzug kaum oder gar nicht nutzen. Kann bei den Aufzugskosten das Erdgeschoss eine Befreiung erwarten? Nach Rechtsprechung kann der Vermieter grundsätzlich alle Mieter an den Aufzugskosten beteiligen, sofern das vertraglich so geregelt ist. Eine Ausnahme besteht, wenn bestimmte Wohnungen überhaupt keinen Zugang zum Aufzug haben. In diesem Fall können die betreffenden Mieter meist von der Umlage ausgeschlossen werden.
Wird in einem großen Gebäudeteil der Aufzug nicht erreicht, gilt – laut Bundesgerichtshof – oft, dass diese Einheiten keine Kosten tragen müssen. Ein klassisches Beispiel ist ein separater Seitenflügel ohne Aufzugszugang. Anders sieht es aus, wenn Bewohner zwar im Erdgeschoss wohnen, aber den Aufzug z. B. für den Kellerzugang oder weitere Gemeinschaftsbereiche mitnutzen können.
Eine Teilnutzung kann ebenfalls relevant werden, etwa wenn der Aufzug nur in bestimmten Bereichen des Hauses fährt. Dann ist die Frage, ob die jeweiligen Mieter zumindest theoretisch profitieren können. Oftmals empfehlen Fachleute in solchen Fällen, eine abweichende Regelung zu treffen. So bleiben Streitfälle gering und die Abrechnung bleibt klar.
Beispiele zur Umlage von Aufzugskosten in Mietshäusern und WEGs
Manche Eigentümer oder Vermieter möchten wissen, wie konkrete Zahlen in der Praxis aussehen. Ein übersichtliches Beispiel ist eine fiktive Wohnanlage mit fünf Einheiten und gesamten Aufzugkosten von 500 Euro pro Jahr.
- Wohnfläche: Eine Einheit umfasst 80 m², die anderen jeweils 60 m². Damit ergibt sich eine Gesamtfläche von 320 m². Wird nach Wohnfläche umgelegt, zahlt der Mieter mit 80 m² ein Drittel mehr als die Nachbarn, nämlich 125 Euro jährlich.
- Wohneinheiten: Bei einer Verteilung nach Wohneinheit fällt für jeden die gleiche Summe an, also 500 Euro geteilt durch 5 = je 100 Euro jährlich. Die tatsächliche Größe der Wohnung spielt keine Rolle.
Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kommt oft § 16 WEG zum Tragen. Demnach verteilen sich die Betriebskosten nach den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteilen, sofern nichts anderes beschlossen wurde. Wer also mehr Anteile besitzt, zahlt höher.
Ein abweichender Verteilerschlüssel kann beschlossen werden, wenn alle Eigentümer dem zustimmen oder wenn eine einfache Mehrheit bei ordnungsgemäßer Verwaltung ausreicht. Beispiele sind Sonderregelungen für Gewerbeeinheiten mit hohem Publikumsverkehr oder Rücksicht auf Wohnungen ohne Aufzugszugang. Dadurch lassen sich Interessenkonflikte vermeiden.
In Mietshäusern ist dagegen oft der vertraglich vereinbarte Umlageschlüssel bei den Aufzugkosten maßgeblich. Fehlt eine Klausel, gilt § 556a BGB, wonach die Wohnfläche greift. Wer klären möchte, welche Kosten sich wirklich tragen lassen, kann sich bei Bedarf von GüDe Aufzugtechnik beraten lassen. Dort prüft man, wie sich laufende Posten wirtschaftlich aufteilen lassen – und zeigt auf, wann ein Wechsel des Schlüssels sinnvoll ist.
Fazit: So unterstützt GüDe bei einer wirtschaftlich planbaren Aufzugsnutzung
Ohne Vereinbarung im Mietvertrag gilt die Verteilung nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Alternativ sind auch Schlüssel nach Wohneinheiten oder Personenanzahl möglich – sofern nachvollziehbar formuliert. Sorgfalt ist vor allem bei Erdgeschosswohnungen, gemischt genutzten Immobilien oder Aufzügen in Teilbereichen nötig. Hier ermöglichen abweichende Verteilerschlüssel eine gerechtere Aufteilung – per Mietvertrag oder Eigentümerbeschluss.
GüDe Aufzugtechnik begleitet Sie auf Wunsch persönlich: von der Analyse Ihrer bestehenden Vertragsregelungen bis hin zur Bewertung Ihrer Betriebskosten und deren fairer Umlage.
Individuelle Aufzüge von GüDe
Nebenkosten vom Aufzug: Verteilungsschlüssel – Häufige Fragen und Antworten
Welche Aufzugskosten dürfen in der Nebenkostenabrechnung stehen?
Umgelegt werden dürfen nur laufende Betriebskosten – etwa für Strom, Wartung, Notrufbereitschaft und Sicherheitsprüfungen (§ 2 Nr. 7 BetrKV). Reparaturen oder der Austausch defekter Teile gelten als Instandhaltung und sind nicht umlagefähig.
Gibt es eine gesetzliche Pflicht zur Umlage nach Wohnfläche?
Ja, wenn im Mietvertrag kein abweichender Schlüssel geregelt ist, greift die gesetzliche Vorgabe: die Verteilung nach Wohnfläche gemäß § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB. Diese Regelung gilt für alle verbrauchsunabhängigen Betriebskosten.
Müssen Mieter im Erdgeschoss auch Aufzugskosten zahlen?
In der Regel ja – sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Auch ohne tatsächlichen Zugang (z. B. bei Erdgeschosswohnungen) können Kosten umgelegt werden, wenn der Mietvertrag es so vorsieht.
Kann die Umlage der Aufzugskosten auch nach Stockwerk erfolgen?
Eine Verteilung nach Stockwerk ist möglich, erfordert aber eine eindeutige vertragliche Vereinbarung oder einen Beschluss innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Das Modell muss nachvollziehbar und für alle Beteiligten verständlich sein.
Was gilt bei gemischt genutzten Gebäuden mit Gewerbe und Wohnen?
In Gebäuden mit gewerblichen Einheiten kann ein Vorwegabzug erfolgen, wenn der Gewerbebetrieb höhere Aufzugskosten verursacht. Dies betrifft etwa Arztpraxen oder Büros mit hohem Publikumsverkehr.
Was passiert, wenn kein Umlageschlüssel im Mietvertrag steht?
Dann gilt automatisch die gesetzliche Regelung – also die Verteilung der Aufzugskosten nach Wohnfläche. Ein abweichender Schlüssel ist nur mit ausdrücklicher Zustimmung aller Mietparteien möglich.